【菲國房産】菲律賓買房申請貸款經驗

當你不了解這個國家借錢的遊戲規則時，不僅會吃很多虧，而且有時候要花不少冤枉錢。

這幾年菲律賓的房地產投資可說是聲名遠播，幾乎講到東南亞房地產，投資首選就是菲律賓。這得利於近幾年來菲律賓經濟的快速成長，菲律賓人有買房的需求，也吸引了投資客來買房投資。漸漸的，房價越來越高，在這當中又吸引了不少外國人來炒房，尤其是在金融商業中心區域，房價更是直線上升。

先來談談華人買房的動機，這邊講的華人是指來菲律賓工作的台灣人和大陸人。這一切都要從博彩行業說起。從2012年開始，線上博彩行業開始在菲律賓盛行起來。因為賺取的利潤極高，吸引了許多的大陸人投入這塊領域。財力雄厚的就出來自己當老闆，經營小公司；沒財力的就來當員工，賺取極高的薪資。後來幾年，又在馬尼拉機場附近的灣區開設了幾家大賭場。短短幾年間，博彩行業就為菲律賓帶來高速的經濟成長，因為這個產業會帶動其他相關的周邊行業，其中之一，就是房地產。有關博彩這個行業對菲律賓的相關影響，這裡就不多敍述了。

華人賺到錢，自然就把腦筋動到房地產上了。絕大多數來菲律賓工作的華人都是短期的。做了幾年，覺得錢賺夠了或人生有其他的規劃了，就會離開菲律賓。只有極少數的人是打算要在菲律賓落地生根的，因此大部份人買房子的動機都是投資或投機。投資就是買房後把房子出租，當包租公或包租婆，而投機當然就是炒房了。對於一般的小老百姓來說，買房可不像買手機一樣看了喜歡就買，而是要做多方面評估後才能下決定，畢竟房子比手機多了兩位數。當要買房子手上的錢不夠時怎麼辦，當然就是要借錢了。這一借都是好幾百萬的，可不是隨便跟隔壁同事吃個飯就能借得到的，所以這時候只能找大家的好朋友 – 銀行來借了。講了這麼久終於講到今天的主角了 – 房貸。

阿凱在菲律賓好幾年了，存了一些錢，在他軍師好友的建議下，他們打算一起合買大馬尼拉BGC裡一個高級小區裡的房子。透過房仲傑布的介紹，總算找到了滿意的Studio公寓房。2017年的11月，阿凱和另外兩個朋友一起和房子屋主見面，並簽了初步的賣房合同（Contract to Sell）。也和屋主說好了會先付首付，尾款用銀行貸款。一切看似都很順利，接下來阿凱也開始傢俱購買和佈置。這是阿凱第一次向銀行借錢，沒有經驗也不知從何開始。多虧了他那可靠又用心的房仲傑布，帶著他一步一步的申請。阿凱之後強烈建議，在菲律賓要找銀行借錢，一定要有可靠的中介幫忙，不然只會事倍功半。

向銀行申請貸款一開始要準備不少文件和資料，還要填寫申請表。阿凱2017年底就開始要申請，一直到2018年的4月才交出去申請單，可想而知要準備多少東西。阿凱這邊都準備差不多了，但屋主方的文件卻還沒齊全，阿凱只好繼續等。這一等等到2018年的7月，所有文件和資料才齊全。阿凱在這段時間也沒閒著，從2018年開始就和朋友到處採購家俱和佈置房子，並且貼出租房訊息。幸運地，他在2018年的11月找到租客。幫租客打點好一些物件後，12月租客入住房子。沒想到這時凱文卻碰到了一件非常麻煩又棘手的事情，讓他的心情從找到租客的喜悅瞬間跌到谷底。

在菲律賓買房子，永遠都有你想不到的事情發生。

屋主無意間知道阿凱把房子租出去後，突然開始抱怨房子的尾款拖太久沒給他們，並且說要開始每個月向阿凱收賠償金。阿凱和他朋友整個傻眼，從沒聽說還有這一招。他們和屋主解釋了是因為銀行貸款申請太慢，被拖著所以無法給他尾款。但屋主只回說那是你們的問題，不關我的事。甚至威脅如果不每個月給賠償金，就要取消賣房合同。房仲傑布也和屋主來回過招好幾回了，但屋主就是堅持要賠償金。阿凱強烈懷疑屋主是因為知道他把房子租出去了，所以才開始進攻。無奈之餘，在2019年1月和屋主約了見面，協商賠償金的事情。那天屋主陣營和阿凱陣營都各有4個人。看到屋主連自己的約聘律師都帶來了，阿凱心裡暗暗叫苦，只怕這場仗不好打了。幸好阿凱陣營中有個超強隊友阿倫。阿倫用他高超的談判技巧和三寸不爛之舌，最後總算和屋主取得妥協。最後的和解為：阿凱要每個月支付屋主2萬5千披索的賠償金（從2017年7月開始算），直到貸款下來，尾款到他們的手上。

這時阿凱不得不和傑布加緊催促銀行儘快處理他的貸款申請。從2019年1月開始，阿凱三不五十就和傑布追進度，傑布也加緊的催銀行，每幾天和銀行負責人員用郵件追進度（到最後貸款下來了，阿凱回去看郵件，來來回回竟然五十多封）。除了郵件往來，有時銀行說少了什麼文件，阿凱和他朋友都要利用下班時間想辦法去處理。折騰到2019年5月，貸款總算批准了。如果你以為一切都結束了那就太天真了。批准後還要登記更改權狀的名字、繳房屋稅等事情。幸好傑布想了另外個辦法，他有認識專門在跑權狀名字登記更改和繳房屋稅的“專員”，只要給“服務費”，辦理速度可以從開車變成坐高鐵。又折騰了一個月，到了6月底，貸款總算下來了，也進到了屋主的口袋。從申請開始到貸款下來，包括最開始的準備文件時間，總共花了阿凱一年半的時間。但當阿凱看到貸款的利息時，他又傻眼了，因為跟之前說的利息足足多了一倍。他最後只能感嘆，身為一個外國人，在菲律賓向銀行借錢真的太折磨人了，借了一年半，還借到了高利貸。

對於在想菲律賓做大投資或置產的人，一定要先了解遊戲規則，不然最慘的可能是賠了夫人又折兵。

我後來問了些一樣在菲律賓工作的大陸同事和台灣朋友，他們都沒有向銀行借貸的經驗，一來因為根本不會弄，二來也不敢。一位在菲律賓待幾十年的台灣人大哥跟我說，沒多少人敢這樣玩的。我後來想想，當初也真的不知道這過程這麼折騰和累人。其實屋主當初要賠償金也是可以理解的，今天換作是我，可能也會這麼做。要怪銀行太慢嗎，這樣也不對，菲律賓本來就什麼都慢，借錢這種大事自然更慢了。這次向銀行借錢會這麼辛苦，只能怪自己沒有先了解這個國家借貸的遊戲規則，才會造成花了一年半的時間借錢，還借到了高利貸。

喔對了，忘了說一件事，阿凱就是我，上面是我的親身經歷。人生有此經歷非常難得，所以一定要記錄下來。傑布是個可靠又好相處的房仲，沒有他的幫忙和指導，這高利貸只怕我是借不到的。對於在想菲律賓做大投資或置產的人，一定要先了解遊戲規則，不然最慘的可能是賠了夫人又折兵。